Loyers impayés : comment expulser son locataire ?

L’expulsion d’un locataire pour impayés de loyer est une procédure délicate mais parfois incontournable pour les propriétaires et gestionnaires immobiliers. 

Face à cette situation, il est essentiel de comprendre les conditions permettant de mettre en œuvre l’expulsion d’un locataire et les étapes incontournables de cette procédure. 

Dans cet article, nous explorons les démarches à entreprendre, les précautions à prendre et les étapes de la mise en place de la procédure d’expulsion. 

Afin de vous guider dans la gestion de cette situation complexe, n’hésitez pas à recourir aux services et conseils d’un avocat spécialisé en droit immobilier.   

Avez-vous essayé de trouver une solution amiable ?

Si votre locataire ne vous règle pas ses loyers, essayez dans un premier temps d’entrer un contact avec lui afin de déterminer si ses difficultés sont ponctuelles ou passagères. En effet, il serait dommage de perdre du temps (et potentiellement de l’argent !) si votre locataire fait face à un imprévu et est dans la possibilité de régulariser son loyer impayé le mois suivant. 

Sachez qu’il est également possible, pour vous comme pour votre locataire, de solliciter l’intervention d’un conciliateur de justice afin d’établir un accord de paiement, en convenant d’un échéancier de remboursement des loyers impayés. 

Toutefois, dès le premier loyer non payé, vous avez la possibilité de réclamer le paiement aux personnes suivantes : 

• la caution ou le garant du locataire ; 
• Action Logement, l’organisme en lien avec la garantie Visale ; 
• l’assurance loyers impayés (souscrite par vos soins, ceux de votre gestionnaire locatif, ou encore votre locataire). 

Attention : lorsque votre locataire est bénéficiaire d’une aide au logement, l’impayé doit être signalé à la CAF (Caisse d’allocations familiales) ou à la MSA (Mutualité sociale agricole) :  

• si l’aide est perçue par le propriétaire, il convient d’avertir la CAF ou la MSA dès que l’arriéré locatif atteint 2 fois le loyer net (= loyer moins l’aide au logement) hors charges ; 
• si l’aide est perçue par le locataire, il convient d’avertir la CAF ou la MSA dès que l’arriéré locatif atteint 2 fois le loyer hors charges. 

Dans quels cas délivrer un commandement de payer ?

Afin de débuter une quelconque procédure judiciaire, il convient de délivrer un commandement de payer à votre locataire. 

Un commandement de payer peut-être délivré dans plusieurs cas : 

• le loyer impayés : c’est le cas de figure le plus courant. 

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le non-paiement de ceux-ci constitue donc un motif de résiliation du bail et permet au propriétaire de solliciter à termes l’expulsion du locataire. 

Attention, l’action du propriétaire est encadrée dans un délai maximal de 3 ans. 

• le défaut d’assurance habitation

Le locataire est dans l’obligation de souscrire à une assurance habitation. Si ce dernier ne le fait pas, le propriétaire peut, dans la mesure où son bail le prévoit, délivrer un commandement. 

Si le bail ne prévoit pas la possibilité d’enclencher la clause résolutoire au titre de l’assurance habitation, il est toujours possible de mettre en demeure le locataire sur son obligation de fournir une attestation d’assurance habitation. 

A défaut de remise d’attestation dans le délai d’un mois à compter de la mise en demeure non suivie d’effet, le propriétaire peut souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. 

• les troubles causés par le locataire 

Il s’agit ici des dégradations provoquées par le locataire dans le logement, les troubles causés au voisinage, ou encore le défaut de versement du dépôt de garantie. 

Une fois le commandement signifié par le commissaire de justice, le locataire dispose d’un délai légal pour s’acquitter de sa dette : 

• de 2 mois pour le bail conclu avant le 29 juillet 2023 ; 
• de 6 semaines pour le bail conclu à partir du 29 juillet 2023. 

Si le locataire ne règle pas les loyers impayés mentionnés dans le commandement de payer, il est alors possible de saisir le juge afin de mettre en œuvre la clause résolutoire du bail. 

Comment se déroule l’audience au Tribunal judiciaire ?  

Le Juge des Contentieux de la Protection (JCP) du Tribunal judiciaire est compétent pour trancher les litiges locatifs. 

Il est saisi par une assignation, délivrée par un commissaire de justice, et qui répond aux mentions obligations de l’article 56 du Code de procédure civile. 

L’huissier remet l’assignation au locataire, mais également à la Préfecture du lieu du domicile du locataire, afin de permettre au Préfet de saisir les organismes sociaux pertinents afin d’apporter des aides au locataire. 

Lors de l’audience, le JCP va entendre les arguments des parties respectives, en donnant en premier lieu la parole au demandeur (celui qui a initié la procédure, le propriétaire) et ensuite au locataire. 

Comment faire exécuter le jugement obtenu ? 

Le JCP rend sa décision, dans un délai qui varie selon les différents Tribunaux judiciaires. 

Si le Juge constate l’acquisition de la clause résolutoire, il a toujours la possibilité, en fonction de la situation économique du locataire, de reporter ou échelonner les dettes sur une durée de 3 ans maximum. 

Dans ce cas-là, le locataire doit respecter le paiement des loyers courants, et respecter l’échéancier mis en place par la décision du juge. 

Le Juge peut également constater purement et simplement l’acquisition de la clause résolutoire, et dans ce cas, fixer un délai au locataire pour quitter le logement. 

Dans un premier cas, le locataire peut obtempérer et exécuter de lui-même la décision.  

Dans un second cas, le locataire peut interjeter appel de la décision. 

Enfin, le locataire ne quitte pas les lieux. Dans ce cas-là, il convient de faire appel à un commissaire de justice qui va délivrer un commandement de quitter les lieux, indiquant au locataire qu’il dispose de deux mois pour quitter les lieux. L’acte sera également notifié à la préfecture, si le bien loué constitue l’habitation principale du locataire.

Si le locataire ne quitte pas les lieux à la suite de la délivrance du commandement de quitter les lieux, il convient alors de faire appel au concours de la force publique.

Très concrètement, il s’agit pour le commissaire de justice de dresser un procès-verbal de tentative d’expulsion et de l’adresser à la Préfecture afin d’obtenir le concours de la force publique. L’administration dispose d’un délai de deux mois pour répondre à la demande du commissaire de justice, son silence vaut rejet. 

Quel est l’impact de la trêve hivernale sur ma procédure ?

La trêve hivernale a lieu entre le 1er novembre et le 31 mars de chaque année. 

Il est important de noter que la trêve hivernale n’entrave en aucun cas la possibilité pour les propriétaires d’initier ou de poursuivre des procédures visant à expulser un locataire ou des occupants sans droit ni titre, contrairement à ce que l’on pourrait penser. En raison des nombreuses étapes à franchir et de certains délais incontournables, cette période peut parfois même s’avérer propice pour constituer un dossier, commencer les démarches et organiser les formalités requises.

Cependant, la trêve hivernale a pour véritable effet de suspendre l’application des décisions de justice rendues en faveur de l’expulsion locative. Ainsi, même si le propriétaire est muni d’une décision exécutoire, il ne pourra pas en obtenir l’application avant la fin de cette période, généralement fixée au 31 mars de chaque année.

Pourquoi faire appel à un commissaire de justice

Il peut être tentant pour le propriétaire, excédé par son locataire et la situation d’impayés, de forcer par tout moyen le locataire à quitter le logement. Cependant, en agissant de la sorte, vous pouvez être passible d’une violation de domicile. 

Définie à l’article 226-4 du Code pénal, la violation de domicile caractérise le fait de s’introduire dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. 

En cas de violation de domicile, le locataire peut porter plainte contre le propriétaire, et ce dernier peut risquer une peine d’un an d’emprisonnement et jusqu’à 15.000 euros d’amende. 

Le commissaire de justice est donc le seul acteur compétent pour vous aider dans la dernière étape cruciale de l’expulsion de votre locataire. 

Si vous avez besoin d’accompagnement ou de conseil juridique, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un avocat spécialisé en droit immobilier, qui sera en capacité de vous conseiller sur la meilleure marche à suivre.